各科室、區旅游公司：

現將《白馬山旅游度假區物業管理工作制度》印發給你們，請認真宣傳落實。

重慶市武隆區白馬山旅游度假區管理委員會

2021年11月16日

白馬山旅游度假區物業管理工作制度

為進一步加強白馬山旅游度假區物業服務市場監督管理，建立和完善物業服務企業優勝劣汰機制，規范物業管理行為，促進度假區物業服務行業健康發展，按照《重慶市物業管理條例》相關管理規定，結合天尺坪片區實際，特制定本管理制度。

一、管理對象

白馬山旅游度假區內所有度假小區、居民點及市政公共區域的物業監督管理。

二、管理責任

由區白管委保護管理科牽頭負責履行白馬山旅游度假區物業管理工作職責。建立物業管理機制，開展教育培訓，開展物業企業管理及考核評價。監督物業企業履行服務職能，協調處理物業管理及投訴、信訪及集體上訪等相關問題。督促協調鄉鎮（街道）、村社履行相關職能和監管職責。

三、管理內容

1.督促建設單位和居民小區按照《重慶市物業管理條例》選聘物業企業開展前期物業服務。

2.指導和監督業主大會、業主委員會的組建和換屆改選，負責業主委員會備案。

3.指導和監督業主大會、業主委員會依法履行職責。

4.指導和監督物業服務企業履行法定義務，對物業服務實施情況開展監督檢查，對物業服務企業進行考核評價。

5.協調處理物業管理及投訴、信訪及集體上訪等相關問題

四、管理方式及程序

（一）保護管理科應在物業銷售前，督促建設單位履行以下職責：

1.制定臨時管理規約；

2.選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同；

3.制訂物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

（二）由區白管委保護管理科牽頭，鄉鎮（街道）、村社配合，成立首次業主大會會議籌備組、準備相關籌備工作、召開籌備會議。

1.籌備組成員由業主代表、區白管委、鄉鎮（街道）、白馬山治安派出所、村社成員共同組成。其中業主代表所占比例不低于籌備組總人數的百分之五十?；I備組成員中的業主代表，應當由區白管委、鄉鎮（街道）組織業主推薦產生，并告知全體業主?；I備組組長由區白管委或鄉鎮（街道）派員擔任。籌備組成員名單應當自成立之日起三日內予以公示。業主對籌備組成員有異議的，由區白管委、鄉鎮（街道）人民政府協調解決?；I備組成員名單確定后，應當予以公告。

2.籌備組應當自成立之日起三十日內組織召開首次籌備工作會議?；I備組應當自成立之日起六個月內組織召開首次業主大會會議。

3.業主委員會選舉產生之日起，籌備組自行解散。

（三）對業主委員會進行公示備案。

業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向白馬鎮人民政府備案，并予以公示：

1.業主委員會名稱，業主委員會主任、副主任、成員名單和身份證明；

2.管理規約；

3.業主大會議事規則；

4.業主委員會辦公場地、聯系方式；

5.業主大會會議表決結果及決議。

公示期內，業主認為業主委員會的產生過程違反程序或者存在弄虛作假等情況的，可以向鄉鎮（街道）人民政府申請核實。鄉鎮（街道）人民政府應當自收到申請之日起三十日內進行核實，根據核實情況作出處理決定，并及時向申請人反饋。

（四）指導業主委員會召開業主大會。

1.由業主委員會組織召開業主大會，邀請區白管委保護管理科、鄉鎮（街道）和居（村）民委員會參加。

2.區白管委保護管理和鄉鎮（街道）依法監督業主委員會召開業主大會，業主委員會不依法及時組織召開業主大會會議的，由區白管委協調鄉鎮（街道）人民政府責令其限期組織召開。業主委員會逾期未組織召開的，由區白管委協調鄉鎮（街道）人民政府或者受其委托的居（村）民委員會自業主委員會逾期之日起三十日內組織召開。

（五）指導和監督物業服務企業履行物業服務合同，開展物業管理服務、垃圾分類等宣傳，對物業服務企業進行考核評價。

1.協調鄉鎮（街道）共同監督物業服務企業按照物業服務合同約定，進行以下物業管理服務工作：房屋及其配套設施設備的維修、養護、管理，環境衛生管理，綠化管理，公共秩序維護，車輛停放管理，檔案資料管理，裝修管理、公共物業經營等。

2.制定物業服務企業評價考核辦法，每半年開展1次考核評價工作，并將考核情況報區級主管部門。對年度考核評定為不合格的物業服務企業，建議區級主管部門作為物業服務企業和物業項目負責人信用管理不良信息錄入重慶市物業服務管理信息網，并予通報，同時約談企業負責人，責令其限期整改。

3.會同鄉鎮（街道）組織物業企業每月開展一次物業管理巡查工作，并不定期開展抽查工作。發現以下行為應及時制止并協同相關部門立即開展處置工作：

（1）占用地上或者地下空間違法修建建筑物、構筑物；

（2）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（3）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（4）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房的上方；

（5）存放、鋪設超負荷物品；

（6）發出超出規定標準的噪聲；

（7）違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；

（8）擅自占用居住區綠地，或者擅自移植、砍伐小區內的樹木；

（9）損壞、挪用、停用消防設施和器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、消防通道、消防車操作場地；

（10）違反法律、法規和管理規約飼養犬只；

（11）損壞或者擅自占用、改建物業共有部位、共有設施設備；

（12）亂丟垃圾、高空拋物；

（13）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

4.督促物業服務企業遵守國家和本市生活垃圾分類管理的規定，履行生活垃圾分類、減量義務，分類投放生活垃圾，不得隨意傾倒、拋撒和堆放，并有權對違反生活垃圾分類管理的行為進行勸阻和公示。

5.每年組織開展一次物業企業對共有資金使用和收支情況的檢查，檢查情況應當向全體業主公布。

6.每年組織開展一次物業服務培訓工作，提升物業企業服務能力。

（六）對物業管理及投訴、信訪及集體上訪進行協調處理。

1.保護管理科應及時受理物業使用人對物業服務企業在物業管理活動中侵害自己合法權益的行為等方面的投訴，并自受理之日起三十日內將處理結果回復投訴人。屬于其他部門職責的，及時告知投訴人向相關部門投訴。

2.保護管理科應根據工作需要，召集由區住房城鄉建設、鄉鎮（街道）、白馬山治安派出所、居（村）民委員會、專業單位、物業服務企業、業主委員會、業主代表、監事委員會等參加的聯席會議，協調解決下列問題：

（1）業主委員會不依法履行職責的問題；

（2）業主委員會成立和換屆過程中出現的問題；

（3）履行物業服務合同中出現的重大問題；

（4）終止物業服務合同的重大問題；

（5）物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題；

（6）需要協調解決的其他物業管理問題。

五、考核評價

1.保護管理科應按要求開展巡查工作，并作好巡查記錄，未開展1次扣科室工作分1分。

2.保護管理科應按本制度管理流程開展好管理及處置工作，經領導巡視，在物業監督管理過程中出現重大疏漏的，扣科室工作分1分。

3.責任科室在現場監管過程中，發現問題不及時報告的扣科室工作分1分。